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太原院子出售(太原独院私房出售20万)

admin2022-08-14 17:42:1024小时39来源:商汇网

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请问什么是商品房和私房怎么划分的?

房地产市场的基本知识

一、 房地产:是只房产和地产的总和,指土地上的建筑物,附着物。

二、 房地产市场:是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

一级市场:即土地市场,是由国土部门掌握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主。

三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权(以房地产证为依据),然后将该物业的所有权转让给受让方。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类:

A、 商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点:

写字楼:1.标准写字楼 2.商住写字楼

住 宅:1.高层住宅(小高层) 2.多层住宅

商 铺:1.临街地铺 2.裙楼商铺

常用词语的解释:

房地产产权:是只产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是只产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。

土地类型:土地按其性质划分为:居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资,微利房地产。

三通一平:是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

土地使用权年限:是指政府以拍卖,招标,协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准补清地价后继续使用,如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。

土地使用费:土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用,按现时的收费是:居住用地2元/占地M²/年(由用地单位支付,个人尚未收取)。

规划局:代表国家对城市规划设计进行引导和监控。

国土局:代表国家行使土地所有者的权利。

房管局:对房地产市场,房地产行业管理的一个政府部门。

公证处:是一个国家的证明机关,是法律公证的机构。

房管局产权登记处:办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、增与等手续的部门。

商品房:是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。

福利商品房:是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋。

微利商品房:与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋市政府主管单位筹资建设,可来解决企业职工住宅困难房,价格由政府确定实行优惠价格政策。

私房:私人通过合法途径在取得的宅基地上兴建的房产。

自建房(集资房):是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋,产权属投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。

房地产证:是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证。

商品房预售许可证:按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。

外销许可证:凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。

房地产买卖合同:是由房管局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同,目前,内销的房地产合同亦需做公证,外销的房地产合同必须做公证。

银行按揭:是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购得楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期倡付银行的及利息,这种方式称为银行按揭。

房地产公证:公证机关对房地产买卖、转让、抵押、增与、继承为的合法性作法律公证。

楼花抵押登记:是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科办理抵押登记手续,抵押人将贷款及利息偿还清后,须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。

房地产转让:房地产转让,是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、增与将房地产转移给他人的法律行为。

银行本票:是付款人将款项交存银行,由银行签发给他,凭此可以转帐结算或支取现金的票据,有效期为一个月。(同城结算)

银行汇票:银行汇票是汇款人将款项交存当地银行,由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据,有效期为一个月。(异地结算)

银行支票:是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据,有效期为10天。(同城结算)

预售楼花:将未建好的楼房提前出售,称为楼花。

样板房:是指与实际房屋的结构相同,但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。

示范单位:与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户装修参考。

地价:土地使用出让的价格,包括土地使用出让金,市政配套设施和土地开发费

一、基本参数

※ 复式:区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高);

※ 错层:户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅;

※ 进深:一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);

※ 开间:住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);

※ 层高:房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

※ 静高:一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

※ 户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;

※ 建筑系数:“建筑占地系数”的简称,指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

※ 三通一平:通常指施工现场达到:路通、电通、水通,土地平整。

※ 七通一平:大的开发区域需要的施工现场要求:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。

二、与产权有关的概念

※ 房屋产权:泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分,并排除他人干涉的全能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

※ 房屋权属登记:指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

※ 房地产权登记:通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续,在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记,经审查确认产权后,由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理。

※ 共有产权:指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。

※ 房屋抵押:产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。

※ 过户:即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念

※ 建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积

※ 公摊面积:

1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

※ 使用面积:建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※ 使用面积系数:用百分率表示,等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※ 辅助面积:建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※ 结构建筑面积:建筑物各层中,外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※ 使用率:使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。板楼:80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。

※ 实用率:套内建筑面积和住宅面积之比。

※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

※ 套内墙体面积:公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积,如壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

※ 容积率:总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※ 建筑覆盖率:又称“建筑密度”,是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※ 绿化率:指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

※ 绿地率:指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念

※ 按揭:是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。

※ 按揭所用材料:

1、 身份证复印件;

2、 户口本复印件;

3、 结婚证复印件;

4、 学历证复印件;

5、 收入证明;

6、 购房合同复印件;

7、 营业执照复印件;

8、 三个月的连续税单;

9、 固定资产的发票;

10、 借款申请表。

※ 契税:指房屋所有权发布转移时,就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种,也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费,约为房价的1.5%

五、与住宅相关的概念

※ 公寓式住宅:相对于独门独院别墅,大多数为高层,每层有若干个可以单独使用的套房,里面一应俱全。

※ 花园式住宅:一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层,特点:建筑密度低,内部居住功能相当完备,装修华丽、富有变化。

※ 双拼:连拼,叠拼。

※ 商住住房(SOHO):Small Office Home Office是住宅观念的延伸,属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能发达,能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司,以及依赖网络进行社会活动的人群。

※ 经济适用房:具有社会保障性质的商品住宅,它具有经济性和适用性。经济性:是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低,能够适应中低收入家庭的承受能力,适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果,而不是降低标准。

六、经济适用房

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

※ 经济适用房享受哪些优惠政策

免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应,优先给予办理有关手续。另外,经济适用房建设管理费只限于1%~3%,市场利润被限在3%以下。

※ 经济适用房价格构成

•住房建设的征地和拆迁补偿安置费;

•审查设计和前期工程费;

•住宅小区基础设施建设费;

•建设工程费;

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外,还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费,人防建设费等),土地出让金其利润不受限制,由市场决定。

※ 经济适用房与商品房有什么不同

•获得土地的方式不同,经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;

•成本结构不同;

•租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;

•价格政策不同,经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。

※ 经济适用房是什么产权?与商品房有什么不同?

居民个人购买的经济适用房产权归个人;

房屋的产权分四部分:使用权、占有权、处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。

独院有房产证为什么不能过户?

1、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。

有一些房产,如经济适用房等,必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易,就无法立即完成产权过户。

这样,交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户,但如果约定时间过长,就会增加很多不确定因素,双方的交易必定包含着很大的风险,特别是对于买方,风险甚至是无限的,比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险,卖房者可能反悔,不愿配合过户。

2、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。

一套房产,因为相关情况的不同,存在着很大的税费区别,而税费直接影响房价。由于各种原因,一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议,但为节省税费,又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件,也可能是其他什么原因。

3、为等待买家取得购房资格暂不过户。

由于房价上涨,有些地方出台了房产限购政策,造成一些买家暂时不能取得购房资格,但因某个原因,又急于购房,造成暂时无法过户。在这种情况下,双方都需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕,或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。

扩展资料

注意

1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;

2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。

3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。

4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。

5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。

参考资料来源:人民网-买二手房不立即过户风险大 最好别全款买房

买小区房子好还是独院?

这个看你自己喜欢了。

因人而异吧,喜欢热闹的,就住小区里面,邻居多些。喜欢清静的,就住独院吧,比较安静的。人往往是得不到的才是最好的,都是住着小区想独院,住着独院想小区的。

住小区的好处:

1,有保安管理,相对安全。

2,绿化、卫生有专人打理,环境一般比较好点。

3,由于住户比较集中,煤气、网络设施易配套。

坏处:

1,停车往往困难。

2,与平房比,住户间的交流可能少点,不过这与个人性格习惯有关系。

独院优点:独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。私密性强,市场价格较高,也是独院建筑的终极形式。

而独栋别墅这一“贵族中的贵族”产品,则早已迈入了“稀缺”行列。

独院的缺点:在于持有成大本,市场总价高。但是作为一种地产资源,独栋别墅已经基本算是不可再生的了。在正常渠道下,现行政策已经不允许建造独栋项目了。也就是说,独栋的别墅现在的政策下是卖一栋少一栋。

山西太原市太原二手宅基地出售万柏林区圪缭沟有独院出售的吗

关于当地是否有宅基地出售,无法准确获知相关信息。但是,其在进行宅基交易的时候,应该了解以下法律规定。根据《农村宅基地管理办法》第十三条 有下列情形之一的,可申请宅基地:

(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;

(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造,需要调整拆迁的;

(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

(五)经县人民政府批准,农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员,确需在农村安家落户的;

(六)离休、退休、退职的职工,复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;

(七)法律、法规、规章另有规定的。

第十四条 有下列情形之一的,其宅基地申请不予批准:

(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外),或者将住宅改作他用,再申请宅基地的;

(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

(四)子女已立户且符合立户条件,其父母再单独申请宅基地的;

(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村,在原宅基地上建住宅的;

(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;

(七)违法建房未依法处理结案的;

(八)其他不符合申请建房条件的。

同时,根据《土地管理法》第六十二条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。